Annulation de la Copropriété

Qu'est-ce qu'une action en annulation de la copropriété ?

L'action en annulation de la copropriété, ou action en partage, est un type d'action bilatérale visant à mettre fin à la relation de copropriété existante entre les parties/les copropriétaires sur des biens immobiliers ou mobiliers, qu'ils soient en indivision (copropriété) ou en pleine propriété (propriété en commun). Cette action permet de mettre fin à la copropriété et de passer à la propriété individuelle.

  Les copropriétaires peuvent demander, par le biais de l'action en annulation de la copropriété :

  •         La dissolution de la copropriété par la vente des biens,
  •         La dissolution de la copropriété par la constitution d'une copropriété en tant que telle,
  •         La dissolution de la copropriété par le partage en nature des biens.

 

Les copropriétaires peuvent convenir, par un accord, de ne pas demander l'annulation de la copropriété. Cependant, cela doit être fait conformément à l'article 698 du Code civil turc, qui stipule : "Le droit de demander le partage peut être limité par un acte juridique à une période maximale de dix ans."
Ainsi, il est possible de convenir par un accord que la demande d'annulation de la copropriété ne pourra être faite que dans un délai maximum de dix ans.

À Qui Peut-on Intenter une Action en Annulation de la Copropriété ?

"En propriété par parts, chaque coparticipant peut toujours demander que sa part lui soit attribuée par partage du bien dont il est propriétaire en commun. Cela repose sur le principe selon lequel personne ne peut être contraint à la continuation de la situation de propriété partagée.

Selon le premier paragraphe de l'article 698 du Code Civil turc : « À moins qu'une obligation de maintenir la propriété partagée ne soit imposée en vertu d'un acte juridique ou en raison de l'affectation permanente du bien à un objectif particulier, chaque coparticipant peut demander le partage du bien. »

Conformément à l'article susmentionné, le droit d'intenter une action en liquidation de l'indivision appartient aux co-indivisaires. Autrement dit, chacun des associés peut demander le partage du bien. Les actions en liquidation de l'indivision peuvent être intentées soit séparément par chaque associé, soit par plusieurs associés contre d'autres associés. Les défendeurs dans ce procès sont les autres associés.

Quelle juridiction est compétente pour une action en annulation de la copropriété ?

Selon l'article 4, paragraphe 1-b du Code de procédure civile, les actions en partage et en annulation de la copropriété, qu'il s'agisse de biens mobiliers ou immobiliers, sont jugées par les tribunaux de paix.

Le juge doit se saisir d'office de sa compétence. Conformément aux règles de compétence générale, le tribunal compétent pour l'action en annulation de la copropriété est celui du domicile du défendeur à la date de l'ouverture de l'action (article 6 du Code de procédure civile). Si l'objet de la copropriété est un bien immobilier, le tribunal compétent est le tribunal de paix du lieu où se trouve le bien immobilier concerné (article 12 du Code de procédure civile).

À ce stade, il convient de souligner que, en ce qui concerne les actions en annulation de la copropriété des biens immobiliers, les conventions de compétence ne sont pas valables en raison de la nature impérative de l'article 12 du Code de procédure civile. En revanche, pour les biens meubles, de telles conventions de compétence peuvent être établies. De plus, dans les cas de partage impliquant plusieurs biens meubles, le tribunal compétent est celui du lieu où se trouve l'un des biens immobiliers concernés.

En cas d'action en partage impliquant à la fois des biens meubles et immeubles, si ces biens se trouvent au même endroit, la procédure se déroulera dans ce lieu. Si les biens meubles et immeubles se trouvent à des endroits différents, la procédure sera ouverte devant le tribunal compétent du lieu où se trouvent les biens meubles pour les biens meubles et devant le tribunal du lieu où se trouvent les biens immeubles pour les biens immeubles.

Dans le cadre d'une action en partage concernant la succession du défunt, le tribunal compétent est celui du dernier domicile du défunt (Article 11, paragraphe 1 du Code de procédure civile).

Quel est le régime de procédure applicable dans une action en partage (dissolution de la copropriété) ?

Les actions en partage (dissolution de la copropriété) sont soumises à la procédure simplifiée. Dans ce cadre, il suffit que la partie demanderesse soumette une requête en justice et que la ou les parties défenderesses répondent à cette requête. Contrairement à la procédure écrite, l'échange de mémoires se termine sans que les parties n'aient à soumettre de mémoires supplémentaires (comme les répliques du demandeur et les répliques supplémentaires du défendeur). La partie défenderesse peut soulever des objections initiales et des questions concernant les conditions de l'action. Les objections initiales que le juge doit examiner d'office peuvent également figurer dans la réponse à la requête.

Quelles sont les modalités de liquidation de la copropriété ?

Dans le cadre d'une action en liquidation de la copropriété, le partage des biens peut se faire soit par division en nature, soit par vente aux enchères ou à la négociation, avec partage du produit de la vente. Si aucun accord n'est atteint sur ces modalités de partage, le juge, à la demande d'un des copropriétaires, ordonnera la division du bien en nature et, si les valeurs des parties divisées ne sont pas équivalentes, compensera la différence de valeur en ajoutant une somme d'argent à la partie inférieure.

D'autre part, si la division du bien soumis à la copropriété entraîne une perte de valeur significative ou n'est pas jugée appropriée pour d'autres raisons, le bien sera vendu par enchères publiques. Avec le consentement de tous les copropriétaires, il est possible que cette vente aux enchères soit effectuée uniquement entre les parties concernées.

 Lors de la phase de vente, afin de guider la procédure d'enchères, un expert désigné par le tribunal effectuera une évaluation de la valeur du bien commun tant pendant le procès qu'immédiatement avant les enchères. La vente commence à partir de 50 % du montant de la valeur déterminée par le rapport de l'expert, à laquelle s'ajoutent les frais de vente et de partage, et ce montant peut augmenter en fonction des demandes des parties intéressées qui participent à l'enchère.

Dans les affaires de dissolution de la copropriété, si l'une des parties demande même une division en nature, le juge doit d'abord évaluer cette demande et ne choisir la vente comme mode de partage que si une division en nature est impossible. L'argent obtenu de la vente des biens et/ou droits sera réparti parmi les copropriétaires en fonction des parts inscrites au registre foncier ou en parts égales dans le cas de la copropriété indivise. Les décisions judiciaires concernant la dissolution de la copropriété des biens mobiliers et immobiliers, que ce soit par division en nature ou par vente, doivent être exécutées dans un délai de prescription de 10 ans à partir de leur confirmation.

Dissolution de la Copropriété par Division en Nature

Selon l'article 699, alinéa 2 du Code civil turc : « Si aucun accord n'est atteint sur le mode de partage, à la demande d'un des copropriétaires, le juge ordonne que le bien soit partagé en nature. Si les valeurs des parties divisées ne sont pas équivalentes, le juge décidera de compenser la différence en ajoutant de l'argent à la partie dont la valeur est inférieure. »

 

Pour cette raison, afin de procéder à la dissolution de la copropriété par partage en nature, divers éléments doivent être examinés, tels que la taille des biens immobiliers, le nombre de parties au procès, leur statut d'urbanisme, et de nombreux autres facteurs.

Dans les affaires de dissolution de la copropriété, le principe est que le bien immobilier soit partagé en nature entre les copropriétaires afin de mettre fin à la copropriété. Par conséquent, si l'un des copropriétaires demande la dissolution de la copropriété par partage en nature et si la division du bien immobilier en nature est possible, il convient de décider du partage en nature.

Annulation de la Copropriété par Vente

Si le partage en nature du bien immobilier n'est pas possible ou si aucun des parties ne demande le partage en nature, la copropriété est résolue par vente. La vente du bien immobilier est réalisée par l'intermédiaire du service des ventes ou du bureau des exécutions concerné.

 

Selon le paragraphe 3 de l'article 699 du Code civil turc : « Si la division n'est pas jugée appropriée en fonction des circonstances et des conditions, et en particulier si la division du bien en indivision ne permet pas de préserver sa valeur importante, une vente aux enchères sera ordonnée. La décision de réaliser la vente aux enchères entre les co-indivisaires dépend du consentement de tous les co-indivisaires. »

La réalisation de la vente uniquement entre les co-indivisaires dépend du consentement de tous les co-indivisaires. Si les co-indivisaires donnent leur consentement, le tribunal décidera que la vente aura lieu entre eux. En l'absence d'un tel accord entre les parties, la vente se fera publiquement.

Dans une action en partage de la copropriété, si la demande de partage en nature a été formulée mais que ce partage n'est pas possible, et si l'un des co-indivisaires demande la liquidation de la copropriété par voie de vente, le tribunal pourra décider de vendre la propriété dans le cadre de l'action en partage. De plus, si le partage en nature entraîne une perte importante de valeur du bien, le tribunal pourra également décider de la vente du bien dans le cadre de l'action en partage.

Pour que la vente soit réalisée, la décision relative à la liquidation de la copropriété par voie de vente doit devenir définitive. Une fois la décision devenue définitive, le dossier est transmis au bureau des ventes. Le bureau prépare le cahier des charges de vente et l'annonce de vente. L'annonce de vente est notifiée aux parties et publiée au Journal officiel avant de passer à la phase d'enchères.

Lors de la première enchère, le bien en litige est adjugé à 60 % de sa valeur. Si aucun acheteur ne se manifeste, lors de la deuxième enchère, il est adjugé à 40 % de sa valeur. En cas de contestation sur la régularité de la procédure d'enchère, les parties intéressées peuvent introduire une action en annulation de l'enchère devant le tribunal de paix dans un délai d'une semaine. Toutefois, si la contestation est jugée infondée, le demandeur peut être tenu de payer une indemnité équivalente à 10 % du montant de l'enchère. Si le demandeur a gain de cause, le dossier de vente est alors répété en suivant la même procédure.

Avec la confirmation de l'enchère, le commissaire-priseur prépare le tableau de répartition et procède à la distribution des parts aux parties selon leurs quotes-parts. L'enregistrement du bien vendu au nom de l'acheteur est effectué, mettant ainsi fin à la copropriété du bien en litige.

Quel est le montant des frais et des dépenses dans une procédure de dissolution de la copropriété (İzale-i Şuyu) ?

Dans les procédures de dissolution de la copropriété, comme dans d'autres types d'affaires, l'État perçoit des frais de justice. Les frais perçus dans ces affaires sont déterminés soit de manière fixe, soit proportionnelle, en fonction de la nature du bien en litige, qu'il soit meuble ou immeuble.

Selon la loi sur les frais judiciaires, lorsqu'un bien en litige est un bien meuble, des frais fixes sont appliqués, tandis que pour un bien immobilier, des frais proportionnels sont perçus. De plus, le montant des frais varie selon que la dissolution de la copropriété est effectuée par vente ou par partage. Étant donné que le résultat du procès ne peut être prédit au moment de l'ouverture de l'affaire, des frais fixes sont appliqués, qu'il s'agisse d'un bien meuble ou immeuble.

Dans les affaires de dissolution de la copropriété, lorsque le bien immobilier est réparti en nature entre les copropriétaires, des frais proportionnels de décision sont perçus. Ces frais sont calculés à un taux de 0,455 % sur la valeur déterminée des biens immobiliers répartis. En revanche, si la décision concerne la vente du bien immobilier, les frais proportionnels de décision s'élèvent à 1,138 %, et ces frais sont calculés sur le prix de vente de chaque bien immobilier concerné.

En plus des frais de procès, il s’agit de planifier les honoraires et dépenses des témoins et experts qu’ils souhaitent entendre dans le contre-poursuite. Si les parties ne règlent pas ces frais dans le délai imparti par le tribunal, elles sont réputées avoir renoncé à leurs demandes de dissolution de la fusion.