İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ)

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI NEDİR?

İzale-i Şuyu yani ortaklığın giderilmesi davaları paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür.

  Ortaklar söz konusu dava ile;

  •         Ortaklığın Satış Sureti ile Giderilmesini,
  •         Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesini,
  •         Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesini talep edebilmektedir.

 

Ortaklar yapacakları bir anlaşmayla izale-i şuyu talep edilemeyeceğini kararlaştırabilirler. Ancak burada Türk Medeni Kanunu 698. maddesi gündeme gelir. Bu maddeye uyarınca; “Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.”  Yani yapılacak bir anlaşma ile en fazla on yıllık süreyle izale-i şuyu talep edilemeyeceği kararlaştırılabilir.

İZALE-İ ŞUYU DAVASI KİME KARŞI AÇILABİLİR?

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, müştereken malik olduğu malın paylaşılması suretiyle payının kendisine verilmesini her zaman isteyebilir. Bu durum, hiç kimsenin mülkiyetteki paylı halin devamına zorlanamaması esasına dayanmaktadır.

Türk Medeni Kanunu 698. maddesinin 1. fıkrasına göre; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”

Yukarıdaki madde uyarınca ortaklığın giderilmesi davasında dava açma hakkı hissedarlara aittir. Yani ortakların her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasını ortaklar ayrı ayrı açabileceği gibi birden fazla ortak diğer ortaklara karşı da açabilir. Davanın davalıları ise diğer ortaklardır.

İZALE-İ ŞUYU DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4/1-b maddesine göre; dava konusunun değerine veya tutarı önem arz etmeksizin taşınır ve taşınmaz mallar ile hakkın paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerince görülür.

Hakimin görev konusunu re’sen dikkate alması gerekmektedir. Genel yetki kuralları gereğince, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi ortaklığın giderilmesi davasına bakmakla yetkilidir (HMK md. 6). Ortak mülkiyetin konusu taşınmaz bir mal ise, yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK md. 12).

Bu noktada; taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında yetki sözleşmesinin, HMK md. 12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle geçerli olmadığı, taşınırlar için ise söz konusu yetki sözleşmesinin yapılabileceği ve birden fazla taşınmaza ait paylaşma davalarında taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu hususları vurgulanmalıdır.

Taşınır ve taşınmaz malların birlikte paylaşma davasına konu olması durumunda; bu mallar aynı yerde bulunuyor ise dava o yerde ve şayet taşınır ile taşınmaz mallar ayrı yerlerde bulunuyorsa da taşınırlar için davalının yerleşim yeri mahkemesinde, taşınmazlar için de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Miras bırakanın terekesiyle ilgili açılacak ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir (HMK md. 11/1).

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA HANGİ YARGILAMA USULÜ UYGULANIR?

Ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabidir. Bu bağlamda, dava dilekçesi verilmesi ve davalının/davalıların dava dilekçesine karşı cevap dilekçesi vermesi yeterlidir. Yazılı yargılama usulünden farklı olarak dilekçe teatisi, taraflarca ikinci dilekçeler (davacı tarafın cevaba cevap ve davalı tarafın da ikinci cevap dilekçeleri) verilmeden tamamlanır. Davalı taraf, ilk itiraza ve dava şartlarına konu olan hususları ileri sürebilir. Bu noktada, hâkim tarafından da kendiliğinden göz önünde bulundurulması gereken ilk itirazlar cevap dilekçesinde yer alabilir.

İZALE-İ ŞUYU DAVASINDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ BİÇİMLERİ NELERDİR?

Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçimlerinde gerçekleştirilebilmektedir. Belirtilen paylaşma biçimlerinde anlaşma sağlanmadığı zaman, paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkim tarafından malın aynen bölünerek paylaştırılmasına ve şayet bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde de eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirilmesine karar verilir.

Diğer taraftan, paylı/ortak mülkiyete tabi malın bölünmesi malda önemli değer kaybına yol açmakta veya başkaca durum ve koşullar sebebiyle uygun görülmemekte ise, malın açık artırma ile satışına hükmolunur. Bütün paydaşların rızası ile anılan açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılması mümkündür.

 Satış aşamasında yapılacak açık arttırmaya yol göstermesi amacıyla, mahkemece tayin edilen bilirkişi tarafından hem dava sürecinde, hem de yapılacak açık artırmanın hemen öncesinde satışa konu ortaklık malı için değer tespiti yapılır. Açık artırma bilirkişi raporunda ifade edilen değere satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağının %50’sinden başlar ve bu meblağı artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan birinin bile aynen taksim istemesi durumunda, hâkimin öncelikle bu talebe göre değerlendirme yapması ve ancak aynen taksim mümkün değilse paylaştırma biçimi olarak satış yolunu tercih etmesi gerekmektedir. Malın, malların ve/veya hakların satışından elde edilen paranın ise tapu kayıtlarındaki paylar oranında ya da elbirliği mülkiyette eşit paylarla paydaşlara dağıtılmasına karar verilmektedir. Taşınır ve taşınmaz tüm mallardaki ortaklığın giderilmesinin aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilmesine ilişkin verilen yargı kararları, kesinleşmelerinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinde yerine getirilmelidirler.

AYNEN TAKSİM SURETİYLE İZALE-İ ŞUYU

Türk Medeni Kanunu 699. maddesinin 2. fıkrasında; “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.” denilmektedir.

 

Bu sebeple, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için taşınmazların boyutu, davada bulunan taraf sayısı, imar durumları ve birçok diğer husus incelenmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen paylaştırılarak ortaklığın giderilmesidir. Bu nedenle, paydaşlardan herhangi birinin ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesini istemesi ve taşınmazın aynen bölünmesi mümkün olması durumunda aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi gerekir.

SATIŞ SURETİYLE İZALE-İ ŞUYU

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse yahut taraflardan hiçbiri aynen taksim istememişse ortaklık satış yoluyla giderilir. Taşınmazın satışı ise satış memurluğu ya da ilgili icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir.

 

Türk Medeni Kanunu 699. maddesinin 3. fıkrasında;  “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” düzenlemesi mevcuttur.

Satış işleminin yalnızca paydaşlar arasında gerçekleşmesi bütün paydaşların buna rıza göstermesine bağlıdır. Paydaşlar söz konusu rızayı gösterdikleri takdirde mahkeme, satışın paydaşlar arasında yapılacağına karar verir. Taraflar arasında böyle bir anlaşma bulunmuyorsa satış suretiyle paylaşma halka açık olarak yapılır.

İzale-i şuyu davasında aynen taksim talep edilmiş ancak aynen taksim mümkün değilse, ortaklardan birisinden satış yolu ile ortaklığın giderilmesi talebi gelmesi halinde mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verebilecektir. Ayrıca aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi halinde, malda fahiş bir değer kaybı meydana gelecekse mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında malın satışına karar verebilecektir.

Satışın gerçekleştirilmesi için ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin verilen kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Karar kesinleştikten sonra, dosya satış memurluğuna tevdi olunur. Memurluk satış şartnamesi ve satış ilanını hazırlar. Satış ilanı taraflara tebliğ edilir, ayrıca resmi gazetede yayımlanır ve ihale aşamasına geçilir.

İlk açık arttırımda dava konusu malın değerinin %60, eğer alıcı olmaz ise ikinci açık arttırımda %40 oranında ihale edilir. Yapılan ihalenin usulüne uygun olmadığı yönünde bir itirazları olması halinde ilgililer Sulh Hukuk Mahkemesinde bir hafta içerisinde  ihalenin feshi davası açabilirler. Ancak, itiraz sonucunda haklı çıkılmaması halinde davacıya ihale bedelinin %10 oranında bir tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir. Davacının haklı çıkması durumunda satış dosyası yeniden aynı işlemleri tekrarlar.

İhalenin kesinleşmesiyle satış memuru taksim tablosu düzenler ve taraflara hisseleri oranında paylaştırma yapılır. Satış konusu malın alıcı adına tescil işlemi gerçekleşir ve dava konusu maldaki ortaklık son bulur.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASINDA HARÇ VE GİDERLER NEKADARDIR?

Ortaklığın giderilmesi davalarında da diğer davalarda olduğu gibi devlet, bir miktar yargılama harcı almaktadır. Bu davalarda alınan harç davaya konu malın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre maktu ya da nispi harç olarak belirlenmektedir.

Harçlar Kanunu uyarınca, dava konusu mal taşınır ise maktu harç, taşınmaz mal ise nispi harç alınmaktadır. Ayrıca taşınmaz malın ortaklığının satış suretiyle giderilmesi veya aynen taksim suretiyle paylaşılmasına karar verilmesi halinde de haç miktarı farklılık göstermektedir. Dava açılırken sonuç tahmin edilemeyeceğinden dava konusu şeyin taşınır yahut taşınmaz olması fark etmeksizin maktu harç alınır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmaz malın hissedarlar arasında aynen paylaştırılmasına karar verilmesi durumunda nispi karar harcı alınmaktır. Bu harç, paylaştırılan taşınmazların tespit edilen değerleri üzerinden binde 4,55 oranında alınır. Taşınmazın satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi halinde ise alınacak olan nispi karar harcı binde 11,38 oranındadır. Bu harç satışına karar verilen her taşınmazın satış bedeli üzerinden karşılanmaktadır.

Yargılama harçlarına ek olarak taraflar davada dinletmek istedikleri tanığın ve bilirkişinin ücreti ile keşif masraflarını da ödemek durumundadır. Taraflar mahkemece verilen süre içinde bu masrafları ödemezlerse, ortaklığın giderilmesi taleplerinden vazgeçmiş sayılırlar.