Yargıtay HGK., E. 2017/1755, K. 2020/964

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı durumlarda; taşınmazın mülkiyeti vaat alacaklısı lehine tescil edilemez. Vaat alacaklısı aynen ifa yerine ilgili kanun uyarınca, TAZMİNAT TALEP EDEBİLİR.

T.C
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS NO: 2017/1755
KARAR NO: 2020/964
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

1-) Taraflar arasındaki “satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2-) Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3-) Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4-) Davacı vekili 26.12.2011 tarihli dava dilekçesinde; çekişmeli İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Anadoluhisarı Mah. Bent Yolu mevkiinde kain 48 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalıya ait binada yola göre arka tarafta bulunan ve Göksu Deresine bakan 8 numaralı daireye ilişkin hak ve hissenin Beykoz 2. Noterliğinin 07.07.1993 tarihli ve 07914 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile …’a, … tarafından da Beykoz 2. Noterliğinin 09.04.1999 tarihli ve 03415 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde devir sözleşmesi ile müvekkiline devredildiğini, hisse bedelinin tamamının davalıya ödendiğini ileri sürerek davalıya ait taşınmazın yola göre arka tarafta bulunan 8 numaralı daireye ait hissenin tamamının iptali ile davacı adına tesciline, tescil talebinin kabul edilmemesi hâlinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu 8 numaralı dairenin arsa payı ile rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5-) Davalı 24.01.2012 havale tarihli cevap dilekçesinde; düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ileride ifraz edilerek müstakil tapu verilmesi ve kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulması hâlinde ferağ vereceğini taahhüt ettiğini, çekişmeli parselin çok hisseli olup ifraz yapılamadığını, ferağ verebilmek için belediyeye yapılan müracaatların da sonuçsuz kaldığını, ferağ verilememesinde ihmal ve kusuru bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 1. Kararı:

6-) Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09.05.2012 tarihli ve 2011/666 E., 2012/303 K. sayılı kararı ile; İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre imar planı yapılmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağından davacının tescil talebinin reddine, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin 13. maddesinde satış vaadi sözleşmesinin hükümlerinin ihlali için satış vaadinde bulunan tarafın ferağdan kaçınması veya her ne suretle olursa olsun ferağı imkânsız hâle getirmesinin öngörüldüğü, davalının da herhangi bir kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle arsa payı ve rayiç bedelin istenmesine ilişkin talebin de reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin 1. Bozma Kararı:

7-) Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

😎 Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 20.11.2012 tarihli ve 2012/10497 E., 2012/13354 K. sayılı kararı ile;
“…1- Davada dayanılan 07.07.1993 ve 09.04.1999 günlü sözleşmelerde satış vaadi konusu “48 ada 1 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz üzerindeki binanın yola göre arka tarafında bulunan Göksu Deresine bakan 8 numaralı mesken niteliğinde bağımsız bölüm” olarak ifade edilmiştir. Kısaca, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerindeki yapılan binadaki bağımsız bölümdür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında yapıya başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmaz üzerine bina yapabilme yetkisi kazanır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesinin başlığı “yapı ruhsatı” olarak ifade edilen bu belgeye uygulamada “inşaat ruhsatı” denilmektedir. Yapıya ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat, ruhsat ve eklerine uygun biçimde bitirilmişse hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmamış veya ruhsat alınmış olsa bile inşaat ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu tür yerler “kaçak yapı” sayılacağından 3194 sayılı İmar Yasasının 32. maddesi uyarınca yıkıma tabi tutulur. Böylesine bir bina yıkıma tabi olacağından bu yerlerde bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamaz. Aksinin düşünülmesi kaçak yapı şeklindeki yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir. Ancak bu İçtihadı Birleştirme Kararı, kaçak olmayan ve sözleşmeden sonra kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulabilecek olan bağımsız bölümlere ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu konusundadır. Bu nedenle somut olayda uygulanabilirliği söz konusu değildir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 213. maddesinde taşınmaz satışının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını getirmiştir. Davaya konu satış vaadi sözleşmeleri bu sıhhat şartına uygun olarak düzenlenmiş, bu anlamda geçerli sözleşmelerdir. Satış vaadi sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak doğuran sözleşmelerdir. Kişisel borç doğuran sözleşme olması nedeniyle, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için satış vaadeden vaadin yapıldığı tarihte tapuda kayitlı taşınmazın maliki olması gerekir. İştirak halindeki taşınmaz maldaki hisselerin satışının vaadi geçerlidir. Her iki hâlde de satış vaad eden, akit icaplarını yerine getirmediği takdirde sözleşmenin diğer tarafına karşı satış bedelini geri vermek ve uğradığı müspet ve menfi zararı tazmin ile mükelleftir. Bu hâllerde akdin yerine getirilememesi, subjektif bir imkânsızlık olup, akdin geçerliliğini halel getirmez.

Dava konusu sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanununun 20/1 maddesine göre, “Bir akdin mevzuu gayrimümkün veya gayri muhlâk ahlaka mugayir olursa o akit batıldır”. Borçlar Kanununun 96. maddesi “alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükümlerini taşımaktadır. Keza, BK’nın 117. maddesi “Borçluya isnat olunamayan hâller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazba, borç sak olur” demek suretiyle imkânsızlığı düzenlemiştir. İmkânsızlık, ifa engeli sebeplerinden biridir. Borçlanılan edimin ya başından itibaren geçerli doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya hukuki engellere vesile isim olarak tarif edilebilir. Borçlar Kanununun 20. maddesine göre bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık başlangıçtaki yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır. Bu hâlde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme, butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren hükümsüzdür. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme, başlangıçtan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Batıl, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Hukuk Genel Kurulu’nun 28/07/2011 tarih ve 2011/13-528 E., 571 K. sayılı kararı).

Somut olayda satış vaadi sözleşmeleri yapıldığı tarihte kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilememiş olup, kaçak yapı olduğundan yıkıma tabi bir binadır. Taraflar da bunu bilmekte olup, sözleşmede kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu zaman ferağın verileceğini belirtmişler ve gerek ilk vaad edilen kişi gerekse davaya konu satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan davacı, davaya konu bağımsız bölümde oturmakta ve oturmaktadır. Yukarıda belirtildiği üzere, İmar Kanununun 18. maddesine dayanarak yapılan imar planları çerçevesinde ayrıntılı jeolojik etüt gerektiren alan olup, Göksu Mesire Alanı içerisinde ayrıntılı jeolojik etüt gereken alanda olup kayıtsız ruhsatı ve onaylı mimari projesinin bulunmadığı bildirilmiştir. Görülüyor ki, çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu, anlaşılmakta bu nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddi doğru görülmemiş ise de, verilen hüküm sonucu, esas bakımından usul ve yasaya uygun olduğundan, HUMK’nun 438/son maddesi gereğince hükmün mülkiyet aktarımına ilişkin ret gerekçesinin yazılı olduğu şekilde değiştirilerek, düzeltilmesine ve davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer tüm temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmektedir.

Davacı vekilinin bedele ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı, ikinci kademede tazminat isteminde de bulunmuştur. Dayanak satış vaadi sözleşmelerinin 13. maddelerinde, satış vaadinde bulunan tarafın ferağ vermekten kaçınması veya ferağı imkânsız hâle getirmesi durumunda, satış vaadini kabul eden tarafın tazminat hakları hüküm altına alınmıştır. Sözleşmenin bu hükmü çerçevesinde davacının ikinci kademedeki bedel istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmediği…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin 2. Kararı:

9-) Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.05.2013 tarihli ve 2013/173 E., 2013/322 K. sayılı kararı ile bozma kararına uymak suretiyle yapılan yargılama neticesinde; dayanak satış sözleşmesinin 13. maddesinde “Satış vaadi sözleşmesinin hükümlerinin ihlali” başlığı altında yapılan düzenlemede, ihlalin şartı olarak satış vaadinde bulunan taraf ferağ vermekten kaçınırsa veya her ne suretle olursa olsun ferağı imkânsız hâle getirse tescil veya zarar ziyan talep edilebileceğinin düzenlendiği, somut olayda davalının ferağ vermekten kaçınma hâli veya ferağı imkânsız hâle getirme hâlinin söz konusu olmadığı, taşınmaz satın alındığında da yapının ruhsatı olduğu, İstanbul’un büyük kısmında var olan kaçak yapıların emsallerine göre uygun, ruhsatlı binalardan daha ucuza alınıp satıldığı ve alıcı-satıcılar tarafından da bu durumun bilindiği, bu gerçeklerle hareket eden alıcı-satıcı (davacı-davalı) tarafından kaçak yapı niteliğindeki taşınmazın katının satış vaadi sözleşmesi ile satışa konu edildiği, taşınmazın yaklaşık 14 yıldan fazla süredir davacı tarafından kullanıldığı, sözleşmede belirlenen yaptırımların uygulanması için gerekli olan ferağı vermekten kaçınma veya ferağı imkânsız hâle getirme koşulunun davalı yönünden gerçekleşmediği, aradaki ilişki göz önüne alındığında davalının davacı aleyhine bir kötü niyeti ve buna bağlı haksız kazancı bulunmadığı noktasından davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin 2. Bozma Kararı:

10-) Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

11-) Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 06.05.2014 tarihli ve 2014/1051 E., 2014/5839 K. sayılı kararı ile; “Davacının ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden, taşınmazın ferağının verilememesinden dolayı sorumluluk davalıya aittir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (davalının) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlar Kanunu’nun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle dava konusu dairenin dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan tazminat miktarının hüküm altına alınması gerekirken, bozma kararına uyulmasına rağmen bozma ilamının gereği yerine getirilmeden aynı gerekçelerle davacının ikinci kademedeki tazminat isteminin reddi doğru görülmediği” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

12-) Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.09.2014 tarihli ve 2014/246 E., 2014/366 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; her ne kadar bozma kararında ” davacının ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden taşınmazın ferağının verilememesinden dolayı sorumluluğun davalıya ait olduğu ve buradaki borcun nedeninin davalının taahhüdünü ihlal etmesi” olarak belirtilmişse de, davalının 07.07.1993 tarihli sözleşmede ve bunun tekrarı olan davacının 2. malik olarak yapmış olduğu sözleşmede böyle bir taahhüdünün bulunmadığı, satış sözleşmesinin 13. maddesinde davalı satıcının ferağ vermekten kaçınması veya ferağı imkânsız hâle getirmesinin düzenlendiği, kat mülkiyetinin kurulamamasının ifa imkânsızlığı olarak değerlendirilmesine imkân bulunmadığı, sözleşmeye uygun şekilde borcun ifa edildiği, ilk malikin yaklaşık 6 sene, davacının da 15 senedir bu yeri kullandığı, sözleşme kat mülkiyeti kurulamamasının sonuçlarının da gösterilmediği, sadece satıcı tarafından ferağ verilmemesi veya ferağı imkânsız hâle getirmesinin sonuçlarının düzenlendiği, sözleşmede açıkça belirtilmeyen bir durumun davacı lehine yorumlanarak ifa imkânsızlığına ulaşılmasının mümkün olmadığı, kaldı ki böyle bir ifanın sözleşmede şart olarak koşulmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

13-) Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

14-) Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Beykoz 2. Noterliğinin 07.07.1993 ve 09.04.1999 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmelerine konu 48 ada 1 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz üzerindeki binanın yola göre arka tarafında bulunan Göksu Deresine bakan 8 numaralı mesken niteliğinde bağımsız bölümün mülkiyetini devretme borcu yüklenen davalının, taşınmazın ferağının verilememesinden dolayı 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 96. maddesi gereğince dava konusu dairenin dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan tazminat miktarından sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

15-) Konuya ilişkin olarak yasal düzenlemeler, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır.

16-) Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı BK’nın, Türk hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.

17-) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 818 sayılı BK’nın 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237], 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 706 ve 1009. maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir.

18-) Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili doktrinde farklı tanımlar mevcut olup, doktrindeki çoğunluğun görüşüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır (Demirkaya, S., Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Çağ Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2020, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, s. 5).

19-) Somut uyuşmazlık bakımından satış vaadi sözleşmelerinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve dikkate alınması gereken 818 sayılı BK, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus BK’nın 11. maddesinin 1. fıkrasında “Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir” şeklinde belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması hâlinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11. maddesinin 2. fıkrasında, yasaca bir biçim öngörülmüş ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı bağlanmıştır.

20-) Aynı Kanun’un “Akit yapmak vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur” hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin de şekle uyularak yapılması gerekir.

21-) Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı TMK’nın “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir” şeklindedir.

22-) 818 sayılı BK’nın 213. maddesinde de, “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

23-) Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerini yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterce düzenleme şeklinde (res’en) yapılacağı kuralını getirmiştir.

24-) Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmî senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satışları ile noterde düzenleme biçiminde (res’en) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.

25-) Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 E., 1101 K. sayılı kararı).

26-) Diğer taraftan, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa veya irifak tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerhin sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir.

27-) Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen bu şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.

28-) Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını 818 sayılı BK’nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı BK’nın 213 (6098 sayılı TBK’nın m. 237) ile 4721 sayılı TMK’nın 706 (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekle bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.

29-) Aynı hususlar HGK’nın 28.09.2011 tarihli ve 2011/13-528 E., 2011/571 K. sayılı ve 29.09.2010 tarihli ve 2010/14-386 E., 2010/427 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

30-) Gerçekten de gayrimenkul satış vaadi, borç doğuran sözleşme olduğundan ve borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği ise BK’nın 19. maddesinde aranan şartların ve şekil şartlarının gerçekleşmesine bağlı olup başka bir şart örneğin borç altına giren in malik olması şartına bağlı değildir (Karahasan, M. R.; Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Öğreti Yargıtay Kararları, İstanbul 2002, s. 470, HGK’nın 10.02.1960 tarihli ve 4/6 E, 188 K. sayılı kararı).

31-) Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ileride kurulması vaat edilen esas sözleşmenin temel unsurlarını kapsamalımıdır. Ancak bu hususların kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmelerinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir (Kocayusufpaşaoğlu, N: Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959, s. 113). Nitekim 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir. Kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir.

32-) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların, yani vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun birbirine karşı borçkarları iki asli edim vardır. Vaat borçlusunun edimi satış vadinde bulunduğu eşyanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmek, vaat alacaklısının edimi ise, bu mülkiyet karşılığında bir bedel ödemektir. Resmî şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.

33-) Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaat borçlusu satıcıdan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 4721 sayılı TMK’nın 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

34-) Önemle belirtelim ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Şayet, satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut da vade konu taşınmaz başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa, bu gibi hâllerde sözleşmenin yapıldığı anda ifa olanağının varlığından söz edilemez.

35-) İfa imkânsızlığı konusunda; 818 sayılı BK’nın 20/1. maddesine göre, “Bir akdin mevzuu gayri mümkün veya gayri muhik ahlaka mugayir olursa o akit batıldır” BK’nın 96. maddesi, “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükümlerini taşımaktadır. Keza, BK’nın 117. maddesi “Borçluya isnat olunamayan hâller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sak olur” demek suretiyle imkânsızlığı düzenlemiştir.

36-) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı durumlarda, taşınmazın mülkiyeti vaat alacaklısı lehine tescil edilemez. Kural olarak borcun ifa edilmemesi, borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu kusurlu kabul edilir. Bu durumda, vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK’nın 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Borçlunun buradaki sorumluluğu genelde sözleşmeye dayalı olan taahhüdünü ihlal etmesidir. Onun için buna sözleşmesel tazminat, borçlunun (vaat borçlusu) sorumluluğuna denir (Alp, Y.: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2017, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, s. 67).

37-) Taşınmazın henüz bölünmemiş bir parçasının satışı vaat ediliyorsa, sözleşme İmar Kanunu gereğince ilgili kurumlardan onayın alınması şartına bağlı olarak yapılmış sayılmalı, ayrıca açıklık olmadıkça satıcının her şeye rağmen imkânsızlığı yenmeyi taahhüt ettiği kabul edilmelidir. Bu hâlde, imkânsız edimi ifa edemeyen satıcı, vaat alacaklısına BK’nın 96. maddesi gereğince tazminatla yükümlü olmalıdır (Kocayusufpaşaoğlu, s. 79). BK’nın 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

38-) Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava dışı … ile davalı arasında akdedilen Beykoz 2. Noterliğinin 07.07.1993 tarihli ve 07914 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin 3. maddesinde sözleşme konusunu taşınmazın, İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Anadolu Hisarı Mah. Bent Yolu Sokağında bulunan 48 ada 1 parselde gayrimenkul üzerine satış vaadinde bulunan …’nin hissesi mukabilinde kendisi tarafından inşa ettirilen apartmanın yola göre arka tarafından Göksu Deresine bakan kendileri tarafından numaralandırılan 8 nolu, 75.50m2 iki oda, bir salondan ibaret olan daire olarak belirtildiği, 4. maddesinde 40.000.000ETL’nin nakden ve peşinen alıcı tarafından ödendiği, 7. maddesinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduktan bir sonra alıcının istediği anda ferağ takriri verileceği belirtilmiş, 11. maddesinde satış vaadi sözleşmesi şartları değiştirilmemek koşuluyla devredilebileceği ve 13. maddesinde de “satış vaadi sözleşmesinin hükümlerinin ihlali” başlığı altında, satış vaadinde bulunan tarafın ferağ vermekten kaçınırsa veya her ne suretle olursa olsun ferağı imkânsız hâle getirtirse satış vaadi kabul eden tarafın dilerse ve mümkün ise yargı yolu ile taşınmazın tescilini isteyebileceği, ayrıca gecikmeden dolayı zarar ve ziyan talep edebileceği, dilerse satış sözleşmesinin feshi ile o güne kadar ödediği parayı kanuni faizi ile birlikte isteyebileceği, dilerse taşınmazın o günkü rayiç bedelinin karşılığını isteyebileceğinin hüküm altına alındığı, … tarafından Beykoz 2. Noterliğinin 09.04.1999 tarihli ve 03415 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile 07.07.1993 tarihli ve 07914 yevmiye numaralı sözleşmedeki tüm hakların 250.000.000ETL bedel karşılığında davacıya devredildiği, sözleşmedeki hükümlerle aynı içeriğe sahip olduğu, yine 13. maddenin de aynı şekilde düzenleme konusu yapıldığı görülmüştür.

39-) Davacıdan tarafından satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak sözleşme konusu 48 ada 1 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz üzerindeki binanın yola göre arka tarafında bulunan Göksu Deresine bakan 8 numaralı daireye ait hissenin iptali ile adına tescili, mümkün olmadığı takdirde dairenin arsa payı ile rayiç değerinin ödenmesi talep edilmiştir. Dosya kapsamından, çekişmeli 48 ada 1 parselin tapu kaydına göre, 33.840 m2 olarak, 1957 yılında kesinleşen kadastro sonucu “bahçıvan odası olan bostan” niteliğiyle tapuya tescil edildiği ve taşınmazda davalının 17059/881280 payının bulunduğu, Beykoz Belediyesinin 26.01.2012 tarihli yazısında, taşınmazın 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planında, “kısmen ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alan 3, kısmen dere taşkın alanında kalmakta olup, Göksu Mesire Alanı ve kısmen 25 metrelik yol olarak planlandığı” ve 22.11.2010 tarihli yazısında da taşınmazdaki binaya ilişkin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmadığının bildirildiği, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu, sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı da olmadığından kaçak yapı şeklindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamayacağı, dolayısıyla aynen ifanın mümkün olmadığı anlaşılmaktadır. Nitekim bu hususta Özel Daire ve Özel Dairenin bu yöne işaret eden 20.11.2012 tarihli kararına uyuma kararı veren yerel mahkeme arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

40-) Satış vaadi sözleşmesinde davalı vaadinde açıkça “…48 ada 1 parselde gayrimenkul üzerine satış vaadinde bulunan …’nin hissesi mukabilinde kendisi tarafından inşa ettirilen apartmanın yola göre arka tarafından Göksu Deresine bakan kendileri tarafından numaralandırılan 8 nolu, 75.50m2 olan iki oda, bir salondan ibaret olan dairenin” satışını vaat etmiştir. Satış vaadi sözleşmesine konu bu taşınmazın sözleşme tarihinde de “kaçak-imara aykırı” olduğu, davalı ediminin ifasına olanak bulunmadığı belirgindir. Hemen belirtilmelidir ki, yukarıda ayrıntıyla açıklanan yasal düzenlemeler ve bu sözleşmenin hukuki yapısı gözetildiğinde şekil bakımından geçerli bir sözleşmenin bulunduğunda kuşku bulunmamaktadır. Taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi mülkiyet aktarımını sağlamamakla birlikte taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korumaktadır. Taahhüt muamelesi olarak geçerli olan bu sözleşmeye dayanarak, davacı sözleşmenin 13. maddesinde de belirtildiği şekilde bedel isteminde bulunabilir.

41-) Nitekim, resmî şekle uygun olarak geçerli bir biçimde kurulan bu sözleşmede yer alan davalının yapı ruhsatı olmadan inşa edilen bağımsız bölümün mülkiyetini devir taahhüdünün ilgili kurumlardan gerekli onayların alınması taahhüdünü de içerdiği, binaya ilişkin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmaması ve imar planında kısmen ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alan, kısmen dere taşkın alanı, Göksu Mesire Alanı ve kısmen 25 metrelik yol olarak planlanması nedeniyle edimin ifasının olanaksız olması karşısında, davalının taşınmazın mülkiyetini devir vaadine ilişkin “aynen ifa” nın yerine “tazminat borcu” alacaktır.

42-) O hâlde, mahkemece taraflar yönünden geçerli olarak kurulan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan satış vaadi borçlusunun ediminin ifasının mümkün olmadığı göz önüne alınarak, BK’nın 96. maddesi uyarınca davalı vaad borçlusunun davacı vaat alacaklısına karşı tazminatla mükellef olduğunun kabulü ile bilirkişi marifetiyle sözleşme konu bağımsız bölümün rayiç bedelinin araştırılıp tespit edildikten sonra buna hükmedilmesi gereklidir.

43-) Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davaya konu satış vaadi sözleşmelerinin sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı BK’nın 213., 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddelerine uygun olarak düzenlendiğinden anlamda geçerli sözleşmeler oldukları, ne var ki satış vaadi sözleşmeleri yapıldığı tarihte satış vaadine konu taşınmazın yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmadığından kaçak yapı olduğu, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilemediği, dava tarihi ve yargılama sırasında da Beykoz Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından Göksu Mesire Alanı içerisinde ayrıntılı jeolojik alanda olduğunun bildirildiği, İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanabilirliğinin olmadığı, İmar Kanunu’na ilişkin düzenlemelerin kamu düzenine ilişkin olduğu ve re’sen göz önünde tutulması gerektiği, 818 sayılı BK’nın 20. (6098 sayılı TBK’nın 27.) maddesi gereğince verdiklerini iade ile mükellef olup davacının davalıdan ancak davalının haksız zenginleştiği ilk satış vaadi sözleşmesindeki 40.000.000TL bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı değeri talep edebileceği, yerel mahkeme kararının belirtilen gerekçelerle bozulması gerektiği, yine Özel Dairenin birinci ve ikinci bozma kararlarının ödemezlik defi’ (BK m. 81) ile birlikte ifa kuralını, sözleşmenin fesih ve tasfiyesini karşılamadığı, sadece bedele yönelik ihtilafı sonlandırdığından eksik olduğu, BK’nın 205. (6098 sayılı TBK’nın 229.) maddesi uyarınca alıcı davacının kullanımında olan bağımsız bölüm meskenin davalı tarafa iadesiyle birlikte bedele hükümolunacağı gereceğinin açık olduğu, bu hususta HGK’nın 23.06.2010 tarihli ve 2010/19-255 E., 2010/347 K. sayılı emsal kararı da gözetilerek yerel mahkeme kararının değişik ve ilave nedenlerle bozulması gerektiği ileri sürülmüş ise de, bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

44-) Hâl böyle olunca; yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

45-) Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;
Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici 3.” maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 01.12.2020 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi.