Yargıtay HGK., E.2019/739, K.2022/577
Yasal Önalım Hakkının Kullanılması İçin Belirlenmiş 3 Aylık Hak Düşürücü Süre; Satışın Önalım Hakkı Sahibine Alıcı Veya Satıcı Tarafından Noter Marifeti İle Bildirildiği Tarihten İtibaren İşlemeye Başlar. (Hak Sahibinin, Satışı Başka Bir Şekilde Öğrenmiş Olması Başlamasına Yol Açmaz)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu | Esas No: 2019/739 | Karar No: 2022/577 | Karar Tarihi: 19.04.2022
ÖZET VE YARGILAMA SÜRECİ
Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bölge Adliye Mahkemesince davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince bozulmuş, dairenin bozma kararına karşı direnmesi üzerine dosya Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.
HUKUK GENEL KURULU DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE
1. Yasal Önalım Hakkı ve 3 Aylık Hak Düşürücü Süre
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla alıcı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 733. maddesinin 3. ve 4. fıkralarına göre; yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Eski 743 sayılı Kanun döneminde “öğrenme” esas alınırken, 4721 sayılı TMK ile bundan vazgeçilerek “bildirim” esasına geçilmiştir. Bu bildirim herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Dolayısıyla 3 aylık hak düşürücü süre, satışın önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.
2. El Birliği Mülkiyeti ve Muvafakat
Önalım hakkını kullanan davacının dayandığı pay el birliği (iştirak) mülkiyetine tâbi olduğundan, TMK’nın 702. maddesi gereğince ortakların hak ve tasarruflarında oy birliğiyle hareket etmeleri gerekir. Ancak Yargıtay içtihatları ve 11.10.1982 tarihli 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; bir ortağın tek başına dava açabileceği, ancak davanın sürdürülebilmesi için diğer ortakların olurlarının (muvafakatlerinin) alınması gerektiği kabul edilmiştir.
Somut olayda, davacı mirasçı önalım hakkını kendi adına tescil istemiyle açmış olsa da, tapu kaydında paydaş olan murisin diğer mirasçıları Noter düzenleme şeklindeki vekâletname ile davacının eldeki davayı açmasına ve payın onun adına tesciline muvafakat etmişlerdir. Bu durum karşısında mirasçıların TMK’nın 702/2. maddesine uygun biçimde oy birliğiyle karar verdikleri ve dava şartının tamamlandığı kabul edilmiştir.
SONUÇ
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, dosyanın ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine 19.04.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verilmiştir.